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第一服务赴港IPO前景难料 规模存短板、盈利能力待考验

  在物业管理服务业务上,第一服务对关联方当代置业存在较严重依赖,八成物业管理收入来自当代置业。2017年至2019年,第一服务来自当代置业的物业管理服务收益分别为1.50亿元、1.74亿元及2.16亿元,占同期物业管理总收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

  然而根据当代置业目前的规模表现,难以给第一服务带来较多的盈利增长。2019年,当代置业实现合约销售额362.03亿元,仅完成当年目标的99.11%。

  在管规模小

  截至2019年12月31日,第一服务的合约建筑面积25.7百万平方米,业务版图涵盖中国19个省市的49个城市;在管建筑面积13.5百万平方米,其中当代置业集团所开发物业的在管建筑面积为9.4百万平方米,占比69.63%。

  根据中指研究院研究资料,截至2019年12月31日,中国物业管理行业的在管建筑面积为239亿平方米,物业管理行业的收益为5687亿元。第一服务的在管面积在行业中占比不足0.06%,物业管理服务收益占比不足0.05%。

  与同行业上市物业管理企业相比,第一服务的在管面积规模也较小。碧桂园服务、彩生活、中海物业绿城服务等物业企业的规模均达到上亿平方米。例如截至2019年末,碧桂园服务在管面积达2.76亿平方米;彩生活为5.6亿平方米,中海物业为1.5亿平方米。相较而言,第一服务1300万平方米的在管面积规模处于行业低位。

  而在2020年申请上市的物业企业中,第一服务的在管规模和收益也并不出彩。例如,体量较大的企业金科服务,其在管面积达到1.2亿平方米,总收益为23.09亿元。5月15日成功挂牌上市的建业新生活,在管面积约为5700万平方米,总收益为17.71亿元。与第一服务的体量最为接近的,有金融街物业、弘生活物业,在管面积分别为1900万平方米、1580万平方米。

  事实上,在房分拆物业公司上市的热潮中,资本市场对各家物业企业上市后的反映呈现出“冰火两重天”状态。例如,建业新生活上市开盘报价7.3港元/股,上市首日股价高开23%,而2019年末在管面积仅有240万平方米的兴业物联开盘价为1.81港元/股,上市后股价却“坐上过山车”,截至6月8日晚收盘,兴业物联报价1.30港元/股。

  房企业拆分物业公司上市,要想获得资本市场的认可与肯定,要么是规模驱使,要么找到新的利润增长点,第一服务亦是如此。(思维财经出品)

  来源:投资者网 葛凡梅

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