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德信中国频繁高溢价拿地 难降低权益比风险

  在3月中旬举办的业绩发布会上,德信中国管理层曾表示,“2020年我们目前拿地压力比较小,公司已经有足够的供货量,截至2月底,我们可供货1020亿元,今年公司(新增货值)目标是800亿元。”

  诸葛找房数据中心提供的数据显示,2020年以来至6月10日,德信中国在包括成都、杭州、宁波、武汉、温州等地先后拿下了12宗地块,规划建筑面积合计约123.16万平方米,总成交金额逾140亿元。

  若算上6月11日拿下的温州地块,德信中国新增土地总规划建筑面积达到约为136.8万平方米。另据亿翰智库数据显示,2019年德信中国的销售均价为18308.5元。以此粗略计算,截至当前,德信中国所获货值约250亿元,仍低于800亿元的新增货值目标。

  调高权益比短期难实现

  拿地溢价率维持在高位,分散风险、保证利润空间对房企来说,是一个颇为重要的课题。尤其是在房行业利润水平普遍走低的大背景下。

  亿翰智库研究总监于小雨向记者表示,过去,房企在获取高溢价率土地后,会选择“捂地”的方式来保证盈利,而现在则会找溢价率高的企业合作。

  这也正是德信中国选择的方式。在此前的2019年业绩发布会上,德信中国管理层表示,“地价较热时通过合作方式取得土地控制溢价率分散风险。”

  不过,采取合作方式降低风险的另一面便是权益占比明显较低。

  德信中国2019年年报显示,报告期内,其新增的38个项目总价值约295.13亿元,而其应占权益仅111.56亿元,占比仅为37.8%。同样地,在2018年新增的22幅土地中,权益占比仅为31.3%,其中,权益占比超过50%的仅9块,有一宗位于杭州地块,德信中国占比仅7.4%。

  德信中国也意识到了这一问题。“合作也会带来运营效率的降低,所以我们从2019年开始逐步调整合作模式,从广泛合作到未来战略性合作、选择性合作。”公司管理层业绩会上也坦言,“未来也会进一步调高权益比,从40%-50%提高到50%以上。”

  不过,诸葛找房数据中心分析师陈霄向记者表示,德信中国以合作方式拿地居多,权益比例较低,在当前的市场环境下,行业竞争日益激烈,采取合作方式拿地更能缓解风险压力。而从德信中国当前的盈利能力以及负债水平来看,短时间内提高拿地权益比例或难以实现。

  对于通过合作开发降低风险的方式,评论员严跃进表示,“合作开发的模式会稀释企业项目销售收入”,同时,“一些高溢价项目,因为地块成本比较高,即便是通过合作开发也会还是有很多潜在的问题”。

  张波则坦言,通过合作来分担风险并非最佳路径,2016年-2017年不少地王项目后续销售不佳,合作也未能实现预期收益的现象比比皆是。

  来源:国际金融报

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