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德信中国疯狂扩张背后:溢价80%拿地王 5成利润来自表外

  5月29日,德信中国以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地。而此前一天,德信中国刚刚以12.28亿元拿下成都公开出让天府新区一商住地,1.73万元/平方米的楼面价,溢价80%,使该地块成为天府新区新晋单价楼面地王。

  德信中国在拿地方面表现的如此“疯狂”,足以看出其扩张规模的野心和决心,但是如此高速扩张也必然会带来一系列问题,如利润被高息吞噬,增收不增利,股东权益分配等。

  溢价拿地,高息举债扩张

  据《每日财报》统计,2020年前五个月德信中国已经耗费逾116亿元在公开市场拿地。

  今年1月和2月,德信中国先后通过招拍挂拿下温州三宗土地;4月24日,德信以9.5亿元的价格竞得武汉经开区一幅住宅用地;该地块去年年底出让时,因无人报价而流拍,今年重新入市后,德信拍下该地块的溢价率达29.36%。

  5月7日,德信以17.7亿元拍得杭州数字商贸城单元地块后,还在当天联手杭州西投置业以2.6亿元,拿下西湖区浮山单元一幅土地。

  5月19日德信斥资22.53亿元获得宁波鄞州一幅住宅用地,楼面价2.2万元/平方米,溢价率达45.7%。

  5月28日,德信中国以12.28亿元,溢价率达80%竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地。5月29日,德信以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地。

  德信中国向《每日财报》表示:公司在投资端一直遵循以销定产,以能定投的原则。今年前5个月,公司结合自身资源情况及对市场的合理预判,充分把握市场机遇在部分核心城市补充了优质土储。

  年报数据显示,德信2018年经营活动所用现金净额约-29.52亿元,2019年为-1.69亿元,经营性现金流已连续两年为负值。

  另外,规模飞速扩张的同时,德信中国近年来的负债总额正在加速飙升,截至2019年底德信中国的总负债已达565.52亿元,五年时间,德信中国的负债总额已从2015年的146.88亿元飙升至565.52亿元。

  其中,德信中国的有息负债规模也在扩张。截至期末,德信中国的有息负债约为148.5亿元,较2018年提升约51.8%。其中,短期有息债务约55.4亿元,同比减少28.1%,但长期有息债务却同比大涨110.4%至93.1亿元,长短债比由0.83提升至1.68。

  值得注意的是,随着借款规模的扩大,德信中国的融资成本也随之增加。上市至今,德信中国已经发行了三笔美元债。

  2019年7月,公司发行了于2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据;

  2019年11月,又额外发行了1亿美元2021年到期的12.875%的优先票据。

  2020年1月,又发行了于2022年到期的2亿美元11.875%的优先票据。

  值得注意的是,公司这三笔海外债融资利率均超10%,融资成本较高。同时,德信中国的融资成本净额也从2018年的3.75亿元,增至2019年的4.32亿元,增幅约15.1%。

  增速放缓,增收不增利

  数据显示,2015年时德信中国的销售额还不到百亿。2015年至2019年,德信中国的合约销售额分别为61亿元、75亿元、151亿元、396亿元、450亿元。

  德信中国在2017年、2018年,德信中国的销售额增速分别为110%和162%,但在2019年,德信中国的销售额增速仅增长了13.8%,增速明显放缓。

  截至2019年底,数据显示,德信中国毛利30.59亿元,同比下降2.1%;毛利率约32.2%,较2018年的38%同比减少了5.8个百分点。

  对此,德信中国表示,在市场高增长红利逐渐褪去,且政府于主要城市实施调控的背景下,整体房市场利润水平也体现出正常化发展的趋势,公司去年毛利率虽有下降,但仍处于行业平均水平之上。

  值得注意的是,2019年德信中国的经营利润同比下降15.96%,由2018年的26.63亿元降至22.38亿元,降幅比毛利更甚。

  据财报显示,德信中国2019年物业销售收入为94.33亿元,同比增长16%,收入占比为99%;商务物业租赁收入表现最好,增长102.5%至5470万元;但物业建筑及项目管理服务、运营的收入均出现大幅下滑。

  其中,物业销售收入同比增长约16.0%至94.33亿元,占德信中国收入的99.2%;物业建筑及项目管理服务收入同比减少约68.1%至约1310万元,占总收入的约0.1%;租金收入同比增加约102.5%至约5470万元,占总收入约0.6%;运营收入同比减少约13.1%至约1210万元,占总收入约0.1%。

  另外,2019年德信中国的销售成本、行政开支均出现较大幅度增长。财报显示,2019年,德信中国销售成本高达64.54亿元,同比增长26.8%;

  而与销售相关的营销开支从2018年的2.94亿元,增至去年的4.58亿元,增幅达55.8%。此外,公司行政开支从2018年的4.52亿元,增至去年的7.21亿元,同比增幅高达59.5%。

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